賃料を決めるときにはどんな点を判断材料として考慮すればいいの？

賃貸経営をしていくと、毎月の家賃収入は入ってくるものの、それだけではないですよね。

物件の美観維持のために必要な費用や、退去後の原状回復、設備のアップグレードなど出費もかかってきますよね。

そこでしっかりと収益を出していくために誤ってはいけないのが

賃料設定です。

かといって的外れな家賃で設定してしまうと入居者が集まらず家賃収入がない、、ということが起きてしまうかもしれません。

そのため、“適正な”賃料設定をする必要があります。

そこで今回は賃料を決める際に考慮する判断材料についてご紹介してまいります！


賃貸物件のオーナーが知っておくべき大規模修繕の基礎知識をご紹介！

お仕事帰りや学校帰り、駅に到着してすぐに到着できる駅チカ物件と、駅からずーっと歩く物件、やはり間取りや築年数、設備やセキュリティなど、ほかの面が同条件だと駅チカのほうが基本的にお家賃は高くなります。

駅から遠い物件と駅からほど近い物件、それ以外の条件が同じならもしオーナー様でも近い物件を選ぶのではないでしょうか？

そこは考慮が必要になりますね。

ただ、自転車で駅まで通う人や車通勤をする人には駅と物件の距離はさほど関係のないことですので、無理をするのではなく、しっかりと周りの相場を確認して適正な価格を
出すことの方が大切ですね。

この世に存在する物の多くは、時間の経過とともに劣化していきます。

それは、物件も同じく例に漏れず、です。

いくら美観維持に努めていても、どうしても止めることのできない劣化もあるのですね。

経年劣化が賃料に与える影響は年率平均にすると約1％と言われています。

なので、単純計算すると新築時に家賃6万円だった物件はそこから10年経過すると、家賃5万4千円になるということですね。

ほかの面でとても魅力的な条件があるという場合を除いて基本的に家賃は築年数とともに下がるものと考えていた方がよいでしょう。

ただ、外観や内装の維持を怠らず、見た目がきれいで住みやすい状態をキープしておけば急激な下落は抑えることは可能です。

ワンルームのお部屋と3LDKのお部屋、どちらのがゆとりをもって生活することができるかと考えたら答えは明確ですね。

やはり、お部屋の数が多い方が家賃が高いです。

定期借家でお部屋を貸すことのオーナー様のメリット・デメリットって？

物件があるエリア違うと上に挙げた3つの条件が条件がまったく同じ物件でも、賃料が変わってきます。

これは都道府県もそうですし、都道府県の中でも利便性などでエリアの相場は大きく変動します。

実際に、SUUMOさんのホームページに記載されている家賃相場をワンルームで比較してみると、

東京都中央区は8.2万円

東京都江戸川区は5.6万円

東京都青梅市は4.4万円

SUUMO　東京都家賃相場比較


愛知県名古屋市東区は6.1万円

愛知県名古屋市天白区は3.7万円

愛知県尾張旭市は3.8万円

SUUMO　愛知県家賃相場比較

となっておりました。

同じ東京都でも大きく異なりますし、同様に同じ愛知県内でも大きく異なります。

そして、東京都と愛知県を比較しても、東京都の方が全体的に高いということがわかりりますね。

電車が何本か止まるような主要駅であったり、人気の街ランキングのようなランキングで上位に入っているような場所ですと、全体的に相場がぐっと上がってくるのです。

なので、ほかに物件を所有している場合は間取りなどが同じ場合でもエリアが違うと賃料も大きく異なってくるということを忘れないようにしなければいけませんね。

さらに人気エリアの中でも周辺環境によって賃料が異なってきます。

人気なエリアでも、買い物できるスーパーやコンビニが近く、郵便局や病院などの施設が豊富な場所のほうがより人気は高いですよね。

そこも忘れてはいけないポイントです。

エリア＋周辺環境の2セットで考えるとよいでしょう！

賃貸物件の契約で2年更新が多いのはどうして？ルールがあるの？

階数は、上がれば上がるほど高くなる場合と下がる場合の2パターンが存在します。

まず、上がれば上がるほど高くなるのは物件にエレベーターが設置されている場合です。

やはり上の階に上がるとセキュリティ面でも安心感が増しますし、日当たりや見晴しもよくなりますよね。

エレベーターがあれば苦労なく、お部屋までたどり着くこともできるので階数が上がれば上がるほど高くなるんです。

それと反対でエレベーターがない物件では階数が上がれば上がるほど家賃が高くなる傾向にあります。

セキュリティ面などで安全でよいのですが、やはり、毎日何階分も階段を上がるということを考えると避けられてしまうようです。

その分、エレベーターがない物件の上層階は、お家賃をほかの階よりも下げることで空室に悩むことを減らすことができるでしょう。

それともう一点、1階が安い物件も見られます。

1階であれば、エレベーターの有無も関係ないのに、なんで？

と思ってしまう方もいらっしゃるかもしれませんが、1階はセキュリティ面で少し心配されてしまうことがあるようです。

特に女性の一人暮らしですと、敬遠されてしまう傾向にあります。

このように階数による賃料の違いはエレベーターの有無や物件のターゲット層によっても異なってくるものです。

賃料はその物件の所在エリアや周辺の環境、物件そのものの状態などで変わってくるものです。

その設定を誤ってしまうと入居者が集まらず経営がうまくいかなくなってしまうかもしれません。。。

そのため、しっかりと上記のようなや周辺相場を考慮して賃料を決定する必要があります。

弊社は名古屋で賃貸物件のリフォーム、リノベーション、大規模修繕、管理などをおこなっております。

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