定期借家でお部屋を貸すことのオーナー様のメリット・デメリットって？

以前、こちらのブログで普通借家契約と定期借家契約の違いについでご紹介してきました。

基本的にお部屋を貸し出す際には『普通借家契約』を交わすことが多いでしょう。

しかし、なぜ普通借家が一般的なのでしょうか？

定期借家ではいけないのでしょうか？

もちろんいけないことはないですが、やはりメリットもデメリットも生じてきます。

そこで、今回は定期借家契約で貸し出すことによるメリットて・デメリットなどをご紹介していきます。

定期借家契約についてしっかりと知って、用途に合わせて活用していきましょう！

定期借家契約とは、賃貸物件の契約時にあらかじめ契約終了期間が示されているものを指します。

普通借家契約では、契約書に記載された契約満了期間が近づいても契約書に沿った更新を行えばそのまま再度契約を結ぶ必要はありません。

しかし、定期借家契約の場合はそうではなく、契約満了時期になっても契約を更新することはできません。

ですが、絶対にそのお部屋に住み続けることができないというわけではなく、オーナー様と入居者さんの間で『再契約』を結ぶことによって新しく契約を結びなおし、住んでもらうことは可能です。

よく賃貸の契約である『更新』というものはないんですね。

定期借家契約では書面上での契約が絶対とされています。

とは言っても、普通借家契約でもほとんどの場合でもしものトラブルを防ぐためにも口頭だけでの契約はほとんどないですよね。

ただ、定期借家契約では契約書とは別に、契約の更新がないこと、契約が終わったら退去していただくことを記した書面の提示も必要となっております。

この書面の提示を忘れてしまうと、残念ながら定期借家契約は効力を失い、普通借家での契約となってしまうため、明確な目的を持って定期借家契約でお部屋を貸し出す際には忘れてはいけない大事なポイントです。

それ以外にも、1年以上の契約期間がある場合には1年～6か月前までに期間満了により契約が終了する旨の通知をする必要もあります。

また、普通借家契約では1年未満の契約はできませんが、定期借家契約であれば1年未満の短期的な契約が可能です。

では、定期借家契約を選択することでオーナー様にはどのようなメリットがあるのでしょうか。

1.ルールを守らない入居者がいても契約期間満了となれば退去してもらえる

普通借家契約の場合、もしルールを守らず周りの入居者さんにもオーナー様にも迷惑をかけるような入居者さんがいても、その方に退去してもらうまでにはさまざまなハードルを乗り越える必要があります。

普通借家契約では、オーナー様側から中途解約を申し出るのには、

・6か月以上前からの通知

・正当な事由

が必要であり、ちょっとやそっとの事情では認められないのです。

ですが、定期借家契約であれば、そのような問題のある入居者さんも契約満了となれば退去してもらえます。

そのため、迷惑行為により周りの入居者さんが困って退去してしまうようなことや入居者間トラブルも避けることができますね。

2.貸し出せる時期が限定されているときに期間を設定できる

たとえば、すでに取り壊しが二年後に決まっている。

でもその二年間空室がもったいない。。。というときなんかに定期借家契約が役に立つのです。

もし、普通借家契約であれば入居者さんが二年後に退去するという保証もなく、無理に出て行ってもらうことももちろんできないため取り壊しのタイミングでトラブルになったり、立ち退き料が必要となってきてしまいます。

ですが、あらかじめ定期借家契約として貸し出すことで、契約満了とともに退去していただくこともできますし、その間の家賃もしっかりと確保することが可能ですね。

それ以外にも、一定期間家を空けるため、の期間だけ貸し出したいようなケースでも期限を定めることが可能なため、トラブルなく貸し借りができます。

ここまで、定期借家契約のメリットをご紹介してきましたが、やはりデメリットもございます。

1.普通借家契約よりも手続き等が面倒

定期借家契約は、普通借家契約では必要ない書面や通知が必要となってきてしまいます。

そのため、普通借家契約では必要のないことまで行わなければならず、少し手間がかかってしまう点はデメリットとして挙げられます。

とくに、契約時の書面は忘れてしまうと、定期借家契約が無効になり普通借家契約となってしまうため絶対に忘れてはならないですが、余計に手間がかかるため面倒ですね。

2.入居者を集めにくくなる可能性がある

定期借家契約は、オーナー様からすると定めた期間を過ぎれば退去してもらえますが、それを入居者目線で考えてみましょう。

もし、お部屋がとても気に入っていたとしても期間が過ぎれば退去し、新しいお部屋を探さなければならないということになってしまいますね。

入居者さん側でも単身赴任やお家の建て替えの間だけお部屋を探している方などからすればお互いにメリットのある契約です。

そうではない場合は、契約満了になると転居先を探したり、引っ越しなど多くの手間がかかるため敬遠されてしまうことが考えられます。

そのため、入居者を確保するためにもお家賃を周辺相場よりも下げるなどしてカバーする必要が出てきてしまうのです。

困った入居者さんにも契約満了とともに退去してもらえることや、貸し出したい時期が決まっている場合に契約をその期間で定めて無駄なく貸せることなどのメリットがある一方、やはり入居希望者を集めにくいというデメリットも存在します。

そのため、そこは家賃などでカバーしてとにかく損失を出さないという考えにシフトするのも大切かもしれませんね。






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