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2021年02月18日
賃貸経営にまつわる!知っ得情報をご紹介!

契約解除に必要な『正当事由』どんなものが当てはまるの?

以前、こちらのブログオーナー様側から賃貸契約解除の申し出をするためにはさまざまなハードルを乗り越えていく必要があるとお伝えしました。

そのハードルの一つが『正当事由』として認めてもらうということです。

そうすることでやっと、オーナー様側からの契約解除が可能になります。

ですが、実際に正当な事由としてあてはまるのはどんな条件なのでしょうか?

今回は正当な事由として認めてもらうまでの流れ、正当な事由の具体例について
ご紹介してまいります。

もしものときに備えて知識を身につけておきましょう!

賃貸借契約をオーナー側から解除する難しさ

最初に少しお話しましたが、入居者さん側から契約の中途解約をするのと、オーナー様側から契約の中途解約をするのではわけが違います。

基本的に入居者さん側からであれば特約に沿って賃料の支払いなどをすれば、契約の最中でも解約して退去することは可能です。

しかし、オーナー様側からではそうはいきません。

あまりにも問題のある入居者さんは、周りの入居者さんを手放してしまう原因となってしまう可能性もあるので、少しでも早く対応したいですよね。

ですが、オーナー様側から契約解除を申し出るためには


・6カ月以上前からの入居者さんへの告知

・契約を解除するにあたる正当な事由

がそろってやっと可能になるのです。

正当事由はどこで認めてもらうの?

個人の判断でどうにかなるようなものではないと思いますが、実際に正当な事由はどこで、どのように認めてもらうのでしょうか?

正当事由として認めてもらうにあたっては裁判所が関わってきます。

入居者の方にオーナー様側の都合で退去してもらうためには裁判で認めてもらう必要があるのです。

ただ、借地借家法は基本的に入居者の方が優位になるようにできています。

そのため、正当事由として認められるのも、なかなか難しいようです。

正当事由として考慮させる5つ

以下の5つは正当事由として考慮されております。

1.オーナー様がどうしても建物を必要な理由・入居者が住み続けたい理由

なぜ、オーナー様がその入居者に退去してもらい、その場所を返してほしいのかという点が考慮されます。

たとえば、金銭的に困っていて、どうしても物件を売却しなければいけないなどがありますね。

また、このときにはオーナー様側の事情だけでなく、入居者さんが退去したくない理由も考慮し、比較がなされます。

2.オーナー様と入居者さんの関係性

1の契約解除を申し出る理由で、オーナー様と入居者さんで結ばれた契約内容や使用方法などが考慮される部分です。

入居者さんの不法行為や、貸出賃料があまりにも低いことなども考慮の対象となります。

どのような使用方法をしてきて、それによってオーナー様と入居者さんの信頼関係はどうなっているのか、ということですね。

3.入居者さんが現在借りているお部屋をどのように使用しているかどうか

文章のとおりで、実際に明け渡し訴訟の理由となっているお部屋を入居さんが契約書どおりの用途で使用しているかどうかという点です。

日常的に利用しているのか、契約に沿った形で使用しているのかなどですね。

契約違反をするような使い方をしているとそれが判断材料として大きく動きます。

4.建物自体の状態はどうか

先ほども述べた通り老朽具合などが考慮される点です。

もし仮に、ある程度の修繕で修復可能だとすれば認められない可能性も出てきてしまいます。

建物自体の老朽化が著しく進んでおり、築年数や材質等を考慮したうえで、倒壊してしまうことすら考えられる状況だとすれば、正当事由として認められる可能性も上がってくるでしょう。

地震などがきたときに本当に倒壊してしまったらとても危険ですよね。

5.立ち退き料に関する提示はあるかどうか

最後に、立ち退き料の提示があるなしです。

ここでわかるのは、立ち退き料さえ支払えば退去してもらえるというわけではなく、立ち退き料は正当事由として認めてもらううちの要因の1つであるということです。

あくまでもほかの4つの要因もあり、さら場合によって立ち退き料の提示をすることでやっと認めてもらえるのですね。

そして、この立ち退き料には引っ越しにかかる費用や、新居の初期費用などが含まれることが多いようで、金額も判例によってさまざまです。

上4つの要因が弱ければ弱いほど、立ち退き料がさらに高額になってしまうことも考えられます。

普段から信頼関係を築くことは大切です!

これらの正当な事由や立ち退き料が必要なことももちろんあります。

普段から入居者さんと良い関係を築いていることで、取り壊しなどでどうしても退去していただかなければいけなくなったときにも円満に問題を終わらせやすくなるかもしれません。

もちろんそのためだけではないですが、やはり入居者さんとの定期的なコミュニケーションは大切にするべきではないでしょうか。




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