普通借家と定期借家　何が違って賃貸借にどう影響してくるの？

お部屋を貸すときには入居者さんとさまざまな取り決めをして、お互いが合意のうえ契約をするかと思います。

その契約内容契は月々の家賃などの費用、住むにあたってのルールなどですね。

それと同じタイミングで契約して取り決めるのが、

契約期間

についてです。

この契約期間、基本的には2年というものが多いのではないでしょうか？

しかし、絶対に2年でなければいけないということはありません。

賃貸物件の契約で2年更新が多いのはどうして？ルールがあるの？

ここで関係してくるのが

普通借家と定期借家

です。この違い、しっかり理解できていますか？

バッチリ！という方もなんとなく聞いたことぐらいはあるかな、、という方もまったくわからない！という方も、入居者さんとの契約をトラブルを防ぐためにもいま一度しっかりと理解しておきましょう！

まず最初に普通借家からご説明していきます。

普通借家契約では、1年以上の契約であれば上限はありません。

ただ、上限はないと言っても現在は『2年契約』がオーソドックスです。

本来のルールであれば別に5年だろうが10年だろうが問題はありませんが、転居のタイミングなどの問題で2年がベストなんでしょうね。

そして、この普通借家契約では、契約期間を迎えるまでに契約の更新を行うことが可能です。

そのため、契約を更新することで変更された情報の追加をして、またそのお部屋に住み続けることができます。

また、この普通借家契約は書面での契約だけでなく、口頭での契約でもよいとされています。

と言っても、口頭での契約ではなにかあったときに確認がとれないため、書面で契約を交わした方がよいですね。

つづいて、定期借家についでです。

定期借家契約は、普通借家契約ではできない1年未満の契約が可能です。

また、普通借家と異なり、定期借家契約では契約期間の終了と同時に契約が解消されます。

そのため、普通借家契約のように契約の更新というものがありません。

ですが、契約期間が過ぎたら絶対にお部屋から出ていかなければいけないというわけではなく、オーナー様、入居者さん双方の合意のもと再契約という形でそのまま住むということも可能です。

そのほかにも、普通借家契約では口頭での契約も認められていますが、定期借家契約では書面での契約が絶対とされています。

この3つが普通借家契約と定期借家契約の大きな違いです。

この、定期借家契約はさまざまな理由で貸し出せる期間がハッキリと決まっている場合にはその期間で定めると退去してもらえるためよいですね。

●普通借家契約

まず、普通借家契約の場合は、基本的に中途解約に関する特約が記されていないのであれば基本的に不可とされています。

ただ、お互いの合意、オーナー様の許可があるのであれば可能です。

そのため、賃貸借契約を結ぶ際には特約に中途解約に関するルールを設けるとよいでしょう。

多くの場合、

中途解約をするのであれば、〇ヵ月間は契約の継続が必要

中途解約の場合、〇ヵ月分の賃料支払いが必要

などが特約に記載されています。

また、特約への記載がない場合にも同じようなルールで中途解約を許可することが多いようです。

●定期借家契約

定期借家契約の場合も、基本的には中途解約はできないということになっています。
ただ、特約に条件が記述されている場合は例外です。

さらに、それだけでなく、借地借家法の第38条により以下のように定められています。

・『やむを得ない事情』が発生し『建物を自己の生活の本拠として使用することが困難』になった場合には入居者さんからの中途解約が可能である

・そのルールが適用されるのは、200㎡未満の居住用建物のみでそれにあてはまらない200㎡以上の建物や、テナントは対象外である

・これらにあてはまり、解約を申し出た場合は、申し入れ日の一ヵ月後に契約が終了となる

この条文で記述されているやむを得ない事情は転勤、療養、親族の介護などです。

入居者さん側からの中途解約申し出に関してはいくつかの条件を満たしており、双方の合意があれば可能でしたが、オーナー様側からの契約解除の申し出は可能なのでしょうか。

オーナー様側からの契約解除は基本的にとても困難です。

まず、少なくとも半年前から告知する必要があります。

さらに、それだけではなく正当な事由があることも条件となっています。

そのため、あまりにも賃料を滞納しているなどの理由がない限り、入居者さんが退去を認めなければ無理に出てもらうのは難しいということになります。

オーナー様側からの中途契約解除に関しては

賃貸オーナーなら知っておいて損はない！借地借家法って？

↑こちらの記事でさらに細かく書いていますのでぜひご参考にしてみてください！

普通借家契約と定期借家契約では、契約の期間や中途解約に関するルールなどが異なるのですね。

定期借家契約などはすでに取り壊しなどが決まっていて、一定の期間までしか貸し出せない際などに活用することができます。

ただ、入居者さん的にはもしそのお部屋が気に入ってても契約が終わると出ていかなければいけないというのはまた新しい部屋を探す手間になるため、決まった期間だけ借りたいという方でない限りは普通借家契約の方が好まれるのではないでしょうか。

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