賃貸オーナーなら知っておいて損はない！借地借家法って？

賃貸経営をしていく中で、お部屋の貸し借りをするときには賃貸借契約を双方合意のもとで交わします。

その賃貸借契約書、物件やオーナー様によって内容がそれぞれ異なっているのではないでしょうか？

ですが、契約書の内容はどんなものでもよいのでしょうか？

そうではありません。

しっかりと法律で定められたルールに則ったものを作成しなくてはならないですね。

そこで大切になる法律が

借地借家法

です。ご存じの方もいらっしゃるかと思いますが、今回の記事では賃貸経営を行っていく中で大切な借地借家法について詳しく解説していきます。

法律やルールをしっかりと理解して、トラブルのない賃貸経営を実現させましょう！

まず、借地借家法について簡単に説明すると、法務省が所管する建物の所有を目的とした借地契約、建物の賃貸借契約について定めた法律であり、

『しゃっくちしゃっか』

もしくは

『しゃくちしゃくや』

と呼びます。『しゃくちしゃっか』のほうがオーソドックスなようです。

借地借家法は、賃貸契約を交わす中で大切になると冒頭で述べましたが、どう大切になるかというと、この法律は

賃借人

つまり、入居者さんを守るための内容が盛り込まれています。

そのため、もし借地借家法を守らなければトラブルの元になってしまうおそれがあるのです。

借地借家法は賃借人=借主=入居者さんを守るための法律となっております。

これは、強者と弱者の関係性が関わってくるもので、基本的に家を貸す立場にある貸主は強者の立場にあり、貸してもらう立場にある入居者さんは弱者という立場です。

民法では、『契約自由の原則』というものがあり、契約は当事者同士の意思によるもので決まり、そこに国家は干渉するべきではなく、自由に契約をすることが可能となっております。

しかし、その『契約自由の原則』の中で賃貸借契約を交わすとなると、強者の立場である貸主=オーナー様ばかりが得をし、弱者の立場である借主=入居者さんが損をするような契約が実現することとなってしまうのです。

もちろん、そんな方はほどんどいないかと思いますが、万が一のためにそのようなことを防ぐ借地借家法が存在しています。

契約自由の原則と借地借家法、どちらも同じ憲法であり、その二つは矛盾していますよね。

不動産に関わる契約等では借地借家法が優先され、適用されます。

なぜ借地借家法が優先されるのでしょうか。

それは、法律には一般法と特別法があるからです。

幅広い状況・条件で適用することができる法律は一般法。

一般法の中でもさらに狭く、深い部分まで範囲を絞って適用するものが特別法であり、どちらにも当てはまる場合には基本的に特別法を優先します。

契約自由の原則は幅広い条件であてはまる民法であり、一般法です。

そして、借地借家法は賃貸の契約に大きく関わる法律で、特別法にあたります。

つまり、同じ法律ではあるものの、特別法である借地借家法が優先され、弱者の立場である借主=入居者さんが不利になるような契約を結ぶことは禁止なのです。

借地借家法は賃貸契約で入居者さんの立場を守る法律です。

条文はたくさんあるのですが、その中でも特に知っておきたい条例が

第28条

と

第30条

です。まず第28条では、

第二十八条　建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

引用：e-Govポータル

とあります。

これを簡単にかみ砕くと、貸主=オーナー様の勝手な理由では入居者との契約を勝手に解約することができないということになります。

さらに、第27条で契約解除は、オーナー側からの解約申し出から6か月経過してからしか適用されないとされているため、基本的には個人的な理由などで困った入居者さんをすぐに追い出すというのは基本的には不可能ということなんですね。

オーナー様側から入居者さんの契約更新の拒否や立ち退きをお願いする際には、

半年前から通知し、かつ正当な理由によるもの

でないと認められないということです。ハードルが高い、、、！

そして、もう一つの知っておくべき条項である第30条では、

この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。

引用：e-Gov

との記載があります。

この条項があることから、もし仮に契約書で

『賃貸人が賃借人に解約申し出をした場合、賃借人はただちに家を空けなければならない』

などと記載されていたとしても、第27条・第28条でオーナー様の契約解除の申し入れについてルールがしっかりと定められているため、これは無効となるのです。

賃貸契約の中では、借地借家法が適用されるため、それに基づいて契約を交わす必要があるのですね。

一方的な解除などは、もし仮に契約書に記載されていたとしても無効となります。

基本的にはオーナー様側からの解約の申し出が通ることは正当な理由と認められない限りは不可能であるため、それを念頭に置いておくとよいでしょう。

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