原状回復義務の特約とは？ルールや決まりはあるの？

マンションの賃貸契約では、入居者さんとオーナーさんの間で賃貸借契約を交わし、お互いが合意をしたうえで入居が決まりますよね。

しかし、退去時になると補修費やハウスクリーニング代の負担について、入居者さんとオーナー様の間でよくトラブルがありました。

そこで賃貸契約書の特約に明記されるようになりました。

そうすると今度は、その特約が無効ではないかと裁判で争われるようになり、その判例もまちまちでした。

が、

最高裁判所（最高裁判所第二小法廷平成17年12月16日判決）は、特約が有効であるための要件を以下のように判示しました。

「通常損耗について賃借人が原状回復義務を負う旨の特約の成立が認められるためには、同特約の内容が契約書自体に明記されているが、仮に契約書では明らかではない場合には、少なくとも賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められることが必要であるというべきである」

旧建設省の委託に基づき「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の研究成果が公表され、何度も改訂がなされています。

「特約」について

賃貸借契約において「特約」を設ける場合は、以下の点に留意する必要がある。

1.特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること

2.賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること

3.賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること