どん底からの不動産投資　4

■物件選びの条件はこの５つ！

　２６年間不動産経営に手を染めてきた私の経験から絶対に間違いないと言える物件の条件は次の５つです。

① 駅から近いこと

　まず駅から近いこと、５分以内の場所にあるということです。

　駅から近ければたとえ建物が古くなり、土地だけになっても価値はあることになります。
　
　価格が高くなっても５分以内が原則です。

　駅から７分でもダメなら、６分でも投資の対象外です。

　こういう話もあります。

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　現在大家業で年間２．０００万円もの収入を得ている大変成功なさっていらっしゃる社長さんがいらっしゃるのですが、その方は過去に３～４年ばかり前に新しくできたばかりの東海道線の沿線の駅で購入を検討されたことがあったそうです。

　周辺では市街化が行われていて、その駅を最寄り駅とする大手の会社も数社もあり、そこに通う社員も見込んでチャンスと思ったのだそうです。

　ところが手に入れる段階になって、駅から遠い場所になってしまったことで、購入は見合わせたそうです。

　そこに決めてしまえば、気持ちが楽だったことでしょう。

　しかしその方は鉄則を踏み外すことはしませんでした。

　結果的に正解で、もともと４万人と人口の少ない田舎街の上に、代々からの土地を売りたくない農家の地主さんたちが一斉に経営に乗り出したことで過当競争になりました。

　折しもリーマンショックで大手の会社の派遣切りで、会社に通う社員の数もグンと減り、駅から離れた場所にあるアパートはみんなガラガラになってしまったということでした。

　結局その社長さんが手に入れた５棟の物件は、名古屋市営地下鉄鶴舞線原駅徒歩２分の物件と、近鉄鈴鹿線鈴鹿市駅から５分の物件と、名古屋市営地下鉄東山線上社駅前の物件と、名古屋市営地下鉄東山線本郷駅徒歩３分の物件と、名古屋市営地下鉄東山線覚王山駅徒歩３分の物件と、いずれも駅から５分以内の物件となり、成功を収められていらっしゃいます。
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　私自身の持っている建物も駅前のマンションですので、女性の入居者も４０％前後あります。

　トラブルもありません。

② マンションを買った方がいい　
　条件の２つめは、木造アパートにするかマンションにするかと言ったらマンションにしたほうがいいということです。

　客層を「中の上」に絞ります。

③ エレベーター付き
　３つめの条件は、エレベーター付きであるということです。

　４階建てより５階建てエレベーター付きの物件を選びます。

　また、「どうしても」という条件ではありませんが、１階は住居としてはほとんど人気がないので、できれば駐車場になっているほうがベターと言えます。

④ 築５年以内
　４つめは、築５年以内の建物であることです。

　不動産屋さんに紹介してもらう場合でも、ネットに掲載してもらう場合でも、新築物件は圧倒的に有利で、結果古い建物を持つのとは雲泥の差になります。

　その段階でメンテナンスの心配も要りませんし、「中の上」に絞った顧客のウケも新築だとまったく異なってきます。

　たとえ、魅力的な価格で出ていても、築５年以内というのは外せない条件になります。

⑤ 周辺の環境を調べる
　５つめは、周辺の環境はどうかということです。

　物件そのものがよくても周辺の環境が悪ければ対象から外します。

　ラブホテルやクラブなどがあったりはしないか、女性の独り歩きで夜も安全かどうかなどもチェックします。

　ですので、私の場合、家内と２人で物件を見に行きます。

　駅から５分以内でも、夕方５時になると周囲が真っ暗だったり、駅から歩く途中何にも楽しみがなかったりする辺鄙な地域だったら、無理をしてまで買いません。

　そういう物件の場合、粗利（あらり＝表面利回り）はほとんど５％代になっています。

　逆に駅から近く、前が公園で新しい建物が立たない環境にある土地ならよい環境と言え、最低限需要はなくならないと予想できます。

　以上の５つですが、先ほどの成功なさっていらっしゃるオーナーさんの場合には、さらに粗利７～８％であることを挙げていらっしゃいます。

　ただしその社長さんの場合にも、５０万人以上の都市で駅から近い新築の物件になると、土地も建築資材も値上がりしていて、見付けるのが難しいということでした。

　そうした新築・都市の駅近くの物件の場合にも、条件として６％代はキープするようにしているそうです。

　５％となると、周辺状況がグンとダウンした環境になる場合がほとんどだそうです。