株式会社満室計画
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2019年04月12日
賃貸住宅を満室にする秘訣。とか言ってみたものの継続して99%台を維持するのは、そらぁ~簡単ではございませんです。血と汗と涙の結晶です!
■必要な情報は不動産仲介業とネットを利用して手に入れる

 では、こうした物件情報をどこから手に入れるかかですが、わたしの場合、購入のための情報ルートを2つ持っています。

 1つには不動産業者、もう1つはインターネットによるものです。

 仲介業者には手に入れたい物件の情報を伝えておくようにします。

 実際に現在私は5棟を大家として経営していますが、そのうち2棟は不動産仲介業者、3棟はネット情報がきっかけで購入しました。

 ネット情報では投資物件情報のほかにも、大家さんの苦労話やリフォームの情報なども毎晩チェックしています。すべてとても参考になります。

■融資先の銀行は信用金庫のほうが有利

 取引先の銀行は、都市銀行よりも信用金庫のほうが有利です。

 一般に信用金庫のほうが早く決済が下りるからです。

 たとえ東京の物件を買う場合であっても、信用金庫を選んだほうが有利な場合が多くあります。

 その理由は、小さな信用金庫にとっては、1件の融資でその年の半年分の、あるいは1年分の営業成績が確保できることになる場合もあるからです。

 そんな場合には本店もすぐに対応し、支店長決済ではなく本店決済ですぐに上げてくれることになります。

 たとえば億単位の融資ともなれば、1つの支店で年に1回あるかどうかのメインイベントになるからです。

 これが都市銀行なら、電話口に融通の利かない行員が出てきて、支店長へ取り次いでもらうのでさえ大変だったりします。

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 先ほどからお話している現在駅から5分以内の場所に5棟所有しているオーナー様ですが、1棟目の購入から5年後に2棟目を、2棟目の購入から3年後に3棟目を、3棟目の購入から2年後に4棟目を手に入れられました。

 1棟目の購入から5棟目を手に入れる現在まで、銀行との取引はかれこれ10数年になるそうです。

 しかもそのうち3棟は、ご本人もよく買うことができたと思えるくらい、非常にステータスのある地にある物件になっています。

 不動産投資において素晴らしい成功を収めていらっしゃるオーナー様ですが、融資先を訊ねると2行あり、2行とも信用金庫だそうです。

 そんなオーナー様の取引先でさえ信用金庫なのです。
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 ですので、融資先は信用金庫に狙いを定めて、そこでの信用力を身に着けていくことを考えていくといいでしょう。

■返済金利の更新のときには借り換えも視野に入れるべき

 返済方法に関し、融資先に競争相手が出て来なければ銀行に手の平の上で踊らされているような感があります。

 ですので返済金利に関しては、更新のときには借り換えも視野に入れ、他行の条件も出させるみるべきと言えます。

 更新の際に真剣に借り換え(融資先の変更)を検討し始めたところ、驚いた銀行は金利を下げてきたという話もあります。

 銀行には預金も貸出も営業成績の額として大きくしたいという本音があります。

 また、預金を解約して全部返済に回されれば、取引は終わりになり、同時に取引先も失ってしまうことにもなります。

 だから信用や実績のある顧客である限り、「余分に融資するので、預金は預金で使わないでほしい」ということになります。

 これが小さな信用金庫ならなおさらです。

 「更新後は金利が上がります」と言われたので、預金を全部解約して返済に回そうとしたところ、「これまでの金利のままでいいです」ということになったという話もあります。

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 先ほどからお話している社長さんの話ですが、最初の融資は「3年で更新1・6%の固定」だったそうで、銀行の担当者からは「3年目からは上がりますからね」と言われていたそうです。

 そこで更新の際に、「貯めておいた預金を全部解約して返済に回そうとしたところ、預金を失いたくない銀行は「1・6のままで結構です。」と言ってきたそうです。

 それ以降ずっと1・6%できたのだそうですが、4回目の融資における金利更新の際に、競争相手の銀行が現れて「これは儲け過ぎですよね。うちだったらもっと安くします」と言ってきたそうです。

 そこで真剣に借り換え(融資先の変更)を検討し始めたところ、このままでは大事な融資先を失ってしまうと慌てた銀行は、何と!金利を0・7%に下げてきたのだそうです。
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 あくまでその個人の不動産投資における実績や信用度にもよりますが、預金も貸出も取引として残しておきたいとする銀行の内情は知っておいたほうが有利と言えます。
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