賃貸事業にかかる税金を学ぶ㉓

■家賃収入にかかる税金とは

第1段階
【 1. 家賃収入】
文字通り、賃借人から受け取る家賃収入です。アパートなどの賃貸料収入だけをイメージしがちですが、実際には次のようなものも含まれます。

・名義書換料（権利処理手数料）、承諾料、更新料または頭金など
・敷金や保証料などのうち返還の必要がないもの
・共益費などの名目で受け取る電気代や水道代、清掃代など

ポイントは、「名目ではなく性質で判断する」点です。人によっては、敷金も収入に計上してしまうことがありますが、これは誤りです。敷金は性質としては単なる「預り金」であり、契約解除時に賃借人に返還することが前提なので、「預り金」として計上します。契約期間満了前に契約解除となった場合に敷金を償却し、返還しないこととなった場合に初めて収入として計上するのです。

また、滞納家賃についても契約などで支払日が決められているならば、滞納であっても計上しなくてはなりません。ただし、その滞納家賃が確実に回収不能となった場合には、その時点で「貸倒金」として必要経費を計上し、税金を安くすることができます。

【2. 必要経費】
家賃収入を得るためにかけた直接的なコストを指します。これには固定資産税、火災保険料、減価償却費、修繕費が含まれます。

大事なポイントは「賃貸物件に直接関係する支出のみ」ということです。なぜなら、税務上において、必要経費は家賃収入を生むために必要となる努力と考えるからです。そのため、固定資産税や火災保険料をプライベートと賃貸の両方で払っているなら、賃貸に関する部分を按分（あんぶん）して割り出します。

【3. 不動産所得か雑所得か】
「(1)－(2)＝所得」となるわけですが、ここで悩むのが「所得の分類」です。特に不動産所得か雑所得かについては誰もが悩むところでしょう。

判断のポイントは「事業的規模かどうか」です。たとえば、サラリーマンがワンルームを1室だけを賃貸に出しているという場合では、事業的規模とは言えないため「雑所得」に該当します。けれども、10室以上賃貸しているような場合は事業的規模に該当するため、「不動産所得」となります。

事業的規模かどうかは、社会通念やその時々の常識が関係するため一概に言えませんが、よく言われるのが「5棟（建物の場合）もしくは10室（部屋の賃貸の場合）以上」ならば事業的規模と考えてよい、ということです。

また、不動産所得に該当する場合、青色申告に関する承認申請を事前に行うことで、
・65万円または10万円の控除
・家族の賃貸事業の従事者がいる場合は彼らへの支払いを給与として経費計上できる
――といった青色申告の特典を受けることができます。

ただし、青色申告する場合には、単に収支だけを書く単式簿記ではなく、財産・債務についても記載する複式簿記で帳簿付けをしなければなりません。これには、会計ソフトを導入するのがよいでしょう。積極的に節税を考えるなら、青色申告することをおすすめします。