株式会社満室計画
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2019年03月08日
賃貸住宅を満室にする秘訣。とか言ってみたものの継続して99%台を維持するのは、そらぁ~簡単ではございませんです。血と汗と涙の結晶です!
2019春の入居シーズン


さて今年も春の入居シーズン真っ只中です。いかがお過ごしでしょうか?


毎年、毎年、この季節に書いていること同じじゃないかと思うほどこの季節に感じること、やっていることがここ10年一緒のような気がします。


当然、同じことと言っても少しずつ少しずつブラッシュアップしていますので、全く同じと言う訳でもないのですけども。



空室率の増加?!


この言葉をそこかしこで毎年聞いてませんか?


私はこの季節に関わらずいつも聞いています。


そして、名古屋市内の人口動態はまだまだ増加傾向なので辛うじて他の都道府県よりマシだと言うオチになります。


確かに名古屋市内は他の都道府県や他の県庁所在市よりも良い環境だと思います。


観光に行きたくない五大都市中のナンバーワンの都市の割に賃貸住宅市場においては良い環境ではあります。


単純に人口動態がマイナスに転じている市場を見ると明らかに賃貸需要だけでなくその地場の産業にも大打撃を与えることは誰でも気が付くことです。


しかし、不動産は持って歩けないように賃貸住宅はそのエリアに人が居ないと商売上がったりになってしまいます。当たり前ですが。


未来予測


未来のことは誰も分かりません。証券アナリストが偉そうなシタリ顔で企業の評価レポートを語っていてもマーケットの先を本当に分かってりゃウォーレン・バフェットをよりも儲けているわけです(笑)


だからこそ、未来は誰も分からない。が真実だとは思います。


しかし、過去20年間プラスどころか勝ち続けている投資家だってそんなに多くはないですが存在していることもまた事実です。

今後10年の人口動態


でも賃貸住宅経営にとって、とても有難いリソースがあるのをご存知ですか?(知らない人はいないと思いますが)


いつもは物件の良し悪しを言っていますが、今日は大きくそのエリアやマーケットそのももが

どうなって行くのか?


勝ち続けている投資家のように賃貸住宅で勝ち続けることは出来ないのだろうか?


厚生労働省や総務省、各市町村などで行っている人口統計をご覧になったことはありますか?


インターネットが普及してかなり便利になりました。


賃貸住宅経営の大きな流れは、立地と人口動態が決めることは誰でも知っていることですね。


では実際みなさんがどのようにその資料や動向を活かしていけばよいのか可能性を考えたいと思います。


名古屋は首都圏に負けないエリア

首都圏で経営した方が効率が良いのは誰でもわかることですが利回りだけを考えると都内では土地や物件が高いので割合は悪いです。


しかし、土地の付加価値の下落リスクや人口動態は首都が落ちるのなら日本がダメになっているのだから、他のエリアはもっと悪くなっているわけです。


よって、首都圏で立地さえ間違わなければ、また高掴みさえしなければ安定的に過ごすことは出来る可能性が高いと思います。


では首都圏では利回りが悪すぎてCFが取れないから旨味が無いと思われている方々がどのエリアで不動産投資をすれば良いのでしょうか?


名古屋にずっと住まわれている方は意外と名古屋が恵まれている環境だと言うことにお気付きになってない方が多いです。


経済情勢や人口動態では首都圏に次いで有望です。その代わり良い物件に巡り会う機会は少ないです。首都圏、関西圏と決定的に違う名古屋の違いは、倒産件数の圧倒的少なさです。

街の規模も多少は違いがあれば、名古屋は223万人の立派な大都市です。


その割に、倒産件数や競売件数がもの凄く少ないエリアでもあります。


借金を嫌う土地柄と言ってしまえばそれまでですが、地に足がついてない浮かれた調子乗りが異常に少ないエリアです。


地味と言ってしまえばそれまでですが、手堅く、堅実と言えば経営者にとって一番必要な資質かもしれません。


なので物件の流動性が悪く、お金持ちがずっとお金持ちであり続ける関係でなかなか良い物件が出てきません。家賃も高止まりしている方でしょう。


だからこそ、名古屋での良い物件探しは困難を極めますが、それでも名古屋エリアを置いて他のエリアは投資対象としてはあまり魅力的に感じません。


名古屋において良い物件を創りだすか、見つけ出すお手伝いをこの先10年はずっと続けいきたいと心から思っています。


まだまだ続きます名古屋の祭りは!!


満室プロヂューサー

桑原 猛
この記事を書いた人
桑原猛 クワバラタケシ
桑原猛
名古屋「満室計画」→賃貸住宅の空室を入居者さまがこの部屋に絶対住みたいと思う原状回復、リノベーションしています。ご縁を頂いて名古屋で奮闘中! 困ってる大家さんをお助けして満室稼働させる満室プロデューサー。
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